ВИЗАТА ЗА РЕМОНТ НА СТАДИОН „БЪЛГАРСКА АРМИЯ“ Е НИЩОЖНА

Публикуваме професионалното мнение на архитект, относно издадената виза за ремонт и реконструкция на стадион “Българска армия” от 12.09. 2019 г. от гл. арх. Здравко Здравков на Столична община. В него по безспорен начин се изразява тезата, че тази виза е нищожна.

Главният архитект на Столична община е издал Виза за „инвестиционно проектиране на основен ремонт и реконструкция на стадион „Българска армия“ № САГ19-ГР00-1988(1)/12.09.2019 г. по повод заявление вх. № САГ19-ГР00-1988/09.09.2019 г. от дружество „Сердика спортни имоти“ ЕАД.
Графичната част на визата представлява копие на скица от кадастралната карта, издадена от Столичната Служба по геодезия картография и кадастър към Агенцията за геодезия картография и кадастър под № 15-518247/20.10.2017 г., на поземлен имот с идентификатор 68134.109.30, в който се намира стадион „Българска армия“ с идентификатор 68134.109.30.1. Върху копието от скицата няма каквито и да било допълнителни графични елементи, нанесени от общинската администрация.

Съгласно чл. 140, ал. 2 от ЗУТ, визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения. В конкретния случай, ако става дума за запазване на съществуващия стадион, би трябвало той да се отрази с удебелен черен контур и да се запълни със съответния цвят (RAL 3011, кафявочервен, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П5.1 и т. П5.4 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове). Ако става дума за изграждане на нов стадион, би трябвало той да се отрази с удебелен кафяв контур и да се запълни със съответния цвят (RAL 3018, ягодовочервено, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П5.5 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове) или поне да се укаже задължителна линия на застрояване с удебелен червен контур (дебелина 1.0 мм, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П6.3.1 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове). Тъй като това не е направено, от графичната част на издадената виза не могат да се правят каквито и да било изводи за волята на издателя ѝ, поради което изводите трябва да се опрат единствено на анализ на текстовата ѝ част.

Цитираният в началото чл. 140, ал. 3 от ЗУТ не е основание за издаването на виза. Това е общ текст указващ в кои случаи издаването на виза е задължително. В него изрично са посочени чл. 12, ал. 3 и чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, цитирани по-нататък във визата. В чл. 12, ал. 3 от ЗУТ се казва, че без промяна на предназначението в поземлените имоти се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината. Тъй като в случая няма действащ план за застрояване, трябва да приемем, че главният архитект на Столична община е имал предвид втората хипотеза – когато с виза се предвижда строителство, което не е предвидено с подробен устройствен план. Това са случаите по чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 134, ал. 6, 7 и 8, но не и тези по чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, който е цитиран във визата. Съгласно чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, в процеса на изработване на изменение на действащ подробен устройствен план, въпреки че е спряно прилагането му на основание чл. 135, ал. 6 от ЗУТ, може да се издаде виза за проектиране на нов строеж ако „изработваният проект за подробен устройствен план не променя предвижданията на действащ подробен устройствен план“. В конкретния случай нямаме предходен план за застрояване, който да предвижда изграждането или запазването на заварен плана стадион. В проектът на подробен устройствен план на „Борисовата градина“, подложен на обществено обсъждане през юли 2019 г., стадион „Българска армия“ е отразен като заварен от плана обект, който се включва в системата на застрояването. Не са предвидени възможности за разширяването му или за подмяната му с нов стадион. В обяснителната записка към проекта за стадион „Българска армия“ е посочено, че се предвижда съхраняване на облика при минимална намеса по отношение на модернизирането му, което да не нарушава по никакъв начин характерния облик, дървесната растителност, озеленените откоси и останалите елементи на съществуващите зелени площи. Посочено е, също така, че с проекта е предвидена възможност „за поставяне на подвижни козирки за частично засенчване на трибуните“ на стадиона (което се подкрепя от предложените Специфични правила и нормативи, но не и от графичната част на проекта). За прилагането на чл. 133, ал. 6 от ЗУТ е необходимо предварителният проект за изменение на действащия подробен устройствен план да е приет, което тук не е направено. От всичко това е видно, че не са налице и законовите предпоставки за издаване на виза по чл. 133, ал. 6 от ЗУТ.

Визите за проектиране се издават за ново строителство. Визите за вътрешни преустройства, ремонти и реконструкции на съществуващи обекти са нищожни (освен за недвижими културни ценности), каквато е трайната съдебна практика на административните съдилища.

Визата е издадена за обект в поземлен имот с идентификатор 68134.109.30 с площ от 57 231 кв.м. По Общия устройствен план на Столична община (ОУП на СО) имотите попадат в устройствена зона Са2 – Кинт ≤0,15, Пзастр. ≤10%, Озел. ≥50%, Кк – ∞, което е премълчано във визата. Сградата на стадиона е със застроена площ от 12 332 кв.м. и с разгъната застроена площ от 24 333 кв.м. при допустими от ОУП 5 723 кв.м. застроена площ и 8 584 кв.м. разгъната застроена площ. Очевидно е надвишаването в пъти на устройствените показатели по ОУП на СО, които са задължителни на основание чл. 103, ал. 4 от ЗУТ. При това положение, включването на стадиона в системата на застрояване е недопустимо. Това беше причина за приемането то Народното събрание на § 22 от ПЗР на ЗИДЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.), според който Столичният общински съвет може да одобрява подробни устройствени планове в отклонение от устройствените показатели на ОУП за запазване на съществуващи към датата на влизане в сила на нормата недвижими културни ценности или спортни обекти. Решението се взема с мнозинство три четвърти (46) от общия брой (61) на съветниците. Така с разработваният в проект на подробен устройствен план може да се запази съществуващия стадион, но не и да се предвиди нов такъв. Изискуемото за запазването на стадиона квалифицирано мнозинство от общински съветници изключва възможността за предварително прилагане на проекта по реда на чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, което е още един аргумент за нищожност на издадената виза от главния архитект на общината.
Спрямо заварените от плана сгради, включени в системата на застрояване, какъвто би бил случаят със стадион „Българска армия“ след одобряване на изработвания в момента проект на подробен устройствен план по реда на § 22 от ПЗР на ЗИДЗУЗСО, е приложим чл. 53от ЗУТ, според който тези обекти могат да се преустройват вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание, в хоризонтално и вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепят съществено носещите конструкции, а очевидно желанието на спортния клуб е за много по-съществена реконструкция и дори за изграждане на нов стадион в очертанията на стария.

Всички посочени недостатъци и неясноти в издадената виза и изобщо неясните устройствени предпоставки за строителство е възможно да не предизвикат проблеми пред одобряването на инвестиционния проект, издаването на разрешението за строеж и въвеждането на обекта в експлоатация. Половинчатата и объркана виза обаче, дава възможност на общината по всяко време да се отдръпне от заявените публично ангажименти и да вкара проекта обратно в процедурата по одобряване на подробния устройствен план на „Борисовата градина“ с всичките ѝ други проблеми и постигане мнозинството от 46 общински съветника. Следва да се има предвид, също така, че Дирекцията за национален строителен контрол може да отмени строителните книжа при несъответствие на инвестиционния проект с действащия подробен устройствен план (каквото се очертава). Изобщо, до наближаване на тези местни избори, ръководството на Столична община не е обсъждало възможности за модернизация и развитие на спортните обекти в „Борисовата градина“ и сега му е трудно да преодолее създадените от него ограничения с измененията в ЗУЗСО от април миналата година.

Гергана Пирозова